INVESTOR MEMORANDUM · 2026.06

평택 고덕
M타워 호텔

운영형 수익자산 투자유치 제안서

기준일 : 2026년 6월  ·  경기도 평택시 고덕동

210억
매매가
90%
객실 점유율 (OCC)
11~12억
연 NOI
55실
총 객실수
5.23%
Cap Rate
90억
필요 자기자본

01 · Executive Summary

투자 개요

평택 고덕 M타워 호텔은 삼성전자 평택캠퍼스와 고덕국제신도시 중심부에 위치한 상업·숙박 복합 자산으로, 현재 안정적인 운영실적과 현금흐름을 확보한 수익형 자산이다.
본 자산은 개발사업이 아닌 운영형 투자자산으로, 인허가·착공·공사비 상승 및 분양 리스크가 제거된 상태이며 즉시 수익 창출이 가능한 구조를 갖추고 있다.
현재 객실 점유율 약 90%, 연 NOI 약 11~12억원 수준을 유지하고 있으며, 기존 담보대출 승계를 활용할 경우 효율적인 투자구조 구축이 가능하다.

02 · Investment Points

투자 핵심 포인트

POINT · 01
삼성전자 평택캠퍼스
직접 수혜
  • 세계 최대 반도체 생산거점
  • 협력업체·기술인력 상시 유입
  • 산업형 숙박수요 기반 운영
POINT · 02
운영 완료 자산
개발 리스크 제거
  • 준공 완료 · 운영 중
  • 실제 매출 발생
  • 실운영 데이터 존재
  • 개발 리스크 완전 제거
POINT · 03
고덕국제신도시
성장 수혜
  • 행정타운 조성
  • 업무시설 확대
  • 상권 활성화
  • 인구 유입 확대
POINT · 04
안정적 현금흐름
90% 점유율
  • OCC 약 90% 유지
  • NOI 약 11~12억원
  • 상가 임대수익 확보
POINT · 05
금융구조 활용
레버리지 최적화
  • 매매가 210억원
  • 기존 담보대출 120억원 승계
  • 자기자본 90억원 (LTV 57%)

03 · Investment Structure

투자 구조

금융 구성

매매가 210억원
기존 담보대출 120억원
자기자본 (필요) 90억원

투자 지표

LTV 약 57%
Cap Rate 5.23~5.71%
ROE (세전) 약 4.7~4.9%
세전 현금흐름 약 4.3억원
210억
매매가
120억
대출승계
90억
자기자본
57%
LTV
4.3억
세전 현금흐름

04 · Market Analysis

평택 시장 분석

평택 시장 특성

평택은 대한민국 최대 반도체 생산거점 중 하나로 성장하고 있으며, 삼성전자 평택캠퍼스를 중심으로 지속적인 산업수요가 발생하고 있다.

산업단지 기반 숙박수요는 일반 관광수요 대비 경기변동 영향이 상대적으로 낮고, 장기체류 수요 비중이 높다는 특징을 가진다.

삼성전자 수요층

협력업체 기술인력 시공인력 출장인력

숙박수요 특징

장기 체류 반복 방문 기업 수요 중심 안정적 객실 이용

고덕국제신도시 개발 요소

행정타운 업무시설 상업시설 생활인프라

기대 효과

상권 활성화 숙박 수요 증가 상가 임대료 상승 체류인구 증가

05 · Asset Overview

자산 개요

기본 정보

자산명평택 고덕 M타워 호텔
규모지상 6층
객실수55실
현재 상태정상 운영 중

운영 현황

객실 점유율 (OCC)약 90%
평균 객단가 (ADR)약 80,000원
숙박 매출약 14.45억원
총 매출약 18~18.6억원
층수 용도 비고
6층숙박시설객실
5층숙박시설객실
4층숙박시설객실
3층숙박시설객실
2층일부 상가임대수익
1층상가임대수익

06 · Financial Analysis

재무 분석

숙박 매출
14.45억
상가 임대수익
3.6~4.2억
총 매출
18~18.6억
운영비 비율
35~40%
연 NOI
11~12억
구분 수치 비고
NOI 11~12억원 Net Operating Income
Cap Rate 5.23~5.71% NOI / 매매가
세전 현금흐름 약 4.3억원 대출원리금 상환 후
ROE (세전) 약 4.7~4.9% 자기자본 90억 기준
DSCR 실제 금융약정서 검토 필요 현금흐름 기반 상환 가능

07 · Valuation

담보가치 분석

보수적
191억원
수익환원법 하단 기준
기준
209억원
수익환원법 기준 평가
공격적
230억원
수익환원법 상단 기준
현재 매매가 210억원은 수익환원법 기준 시장 적정가격 범위 내에 위치하며, 기준~공격적 평가가치와 부합하는 합리적 가격 수준으로 판단된다.

08 · Value-Up Scenarios

가치상승 시나리오

보수적 시나리오
현 수준 유지 · 변동 없음
190~210억원
예상 자산가치
기준 시나리오
ADR 상승 · 상가 임대료 상승
220~240억원
예상 자산가치
공격적 시나리오
행정타운 활성화 · 기업 수요 증가
240~270억원
예상 자산가치

09 · Exit Strategy

Exit 전략

STRATEGY · 01
장기 보유 후 매각
STRATEGY · 02
리파이낸싱
STRATEGY · 03
기관투자자 매각
STRATEGY · 04
리츠(REITs) 편입

10 · Risk Analysis

리스크 분석

RISK · 01
삼성전자 투자 축소
RISK · 02
주변 경쟁호텔 증가
RISK · 03
행정타운 개발 지연
RISK · 04
금리 상승
RISK · 05
운영환경 변화

투자자 보호장치

실사 후 투자 확정
운영자료 검증
금융약정 검토
임대차계약 검토
감정평가 검토

실사 체크리스트

01최근 24개월 매출자료
02객실 점유율 자료
03ADR 자료
04OTA 정산서
05임대차계약서
06등기부등본
07건축물대장
08감정평가서
09금융약정서
10운영사 자료

11 · Location

위치 정보

ADDRESS
경기도 평택시 고덕동 2610-6
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배후 수요 — 삼성전자

  • 삼성전자 평택캠퍼스
  • 협력업체 인력
  • 반도체 공사인력
  • 장기 체류 기술자
  • 출장 및 기업 수요

배후 수요 — 고덕신도시

  • 고덕국제신도시
  • 행정타운
  • 업무시설
  • 상업시설
  • 생활인프라

12 · Conclusion

최종 결론

운영실적 확보
안정적 현금흐름
삼성전자 배후수요
고덕신도시 성장성
담보가치 확보
개발 리스크 제거
평택 고덕 M타워 호텔은 위 핵심 강점을 가진 운영형 수익자산이다.

투자자 관점에서는 안정형 자산 배분 대상이며, 금융기관 관점에서는 현금흐름 기반 담보검토가 가능한 자산으로 판단된다.

향후 행정타운 활성화 및 산업수요 확대 시 자산가치 상승 여력 또한 기대할 수 있다.